[토지재테크 #2] 계획관리지역이란? 건축, 건폐율, 용적률 - 쉽게 이해하기

 

안녕하세요. 현명한 재테크를 지향 하는 꾸준히 공부하며 노력하는 투자자 루시입니다. 지난 번의 생산관리지역에 관한 지난 포스팅에 함께 이어서 이번에는 용도구역의 계획관리지역이란 무엇인지 함께 알아보도록 하겠습니다. 오늘의 토지재테크 스터디 시작합니다. 저와 함께 따라와 주세요.

 

1. 계획관리지역이란 무엇일까요?

대부분 토지를 찾는 일반 투자자분들께서 가장 많이 찾는 지역 입니다. 왜냐하면 계획관리지역은 도시계획구역으로 지정되지 아니한 토지 중에서는 가장 개발이 수월한 곳이기 때문입니다. 따라서 다른 지역들과 비교할 때 상당한 수익을 기대할 수 있는 토지이기도 합니다. 만일에 토지에 투자를 하려는 투자자분께서 귀농이나 귀촌하여 개발을 목적으로 하거나 요즘 유행하는 커피전문점이나, 음식점, 펜션, 야영장, 캠핑장등을 다양하게 생각하신다면 계획관리 지역의 토지를 선택해야 좋습니다. 야영장, 캠핑장의 경우 다른 지역의 토지는 대게 1,000㎡까지 허가가 가능할 수 있지만 계획관리 지역은 10,000㎡이하 까지는 수월하게 허가가 난다고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

 

2. 계획관리지역의 건폐율과 용적률은 어떻게 될까요? 건폐율 40%, 용적률 100%
계획관리 지역의 건폐율(건물 등을 지을 때 바닥 면적)은 40%, 용적률(전 층의 합계면적)은 100%입니다. 도시지역을 제외하고는 토지에서 가장 많은 수치의 개발을 허용 합니다. 예를 들어, 100평 토지에 20평의 1층과 20평의 2층 그리고 10평의 3층 짜리 건물이 있다고 한다면 이는 건폐율 20%에 용적률 50%에 속합니다. 건물 내에 지하실이 있다고 하더라도 지하실은 용적률에 포함하지 않으니 걱정하실 필요는 없습니다. 도시지역이든 혹은 시골이든 토지에 많은 건물을 건축하시거나 최대한으로 다양하게 이용을 하고 싶다면 당연히 건폐율과 용적율을 많이 주는 계획관리지역의 토지가 좋겠습니다.

 

3. 계획관리지역 내에 건축할 수 있는 건축물 요약 정리
가. 주택 

나. 제1종 근린시설
다. 제2종 근린시설
라. 공장, 창고
마. 공동주택(아파트제외)
바. 의료 시설
사. 노유자 시설

아. 숙박시설 등 

 

4. 주의사항 정리

계획관리지역이 토지 투자의 중심이 되는 이유는 거의 대부분의 용도로 사용 가능한 건축물의 건축 행위를 할 수 있기 때문에 그렇습니다. 그럼에도 불구하고 실제적으로 가장 많은 개발 행위를 허용하는 토지이기도 하지만 계획관리지역 이라고 무엇이든 다할 수 있는 것은 아니기 때문에 절대로 안일하게 계획관리지역 이라는 땅 이라는 것 때문에 매입하시면 안됩니다. 계획관리지역이라고 할지라도 건축허가를 받지 못하면 전혀 소용이 없기 때문입니다.

 

첫째, 아무리 경관이 좋고 현행 도로가 있더라도 지적도상 도로로 표기되지 않으면 현행상은 맹지(건축허가불가) 인 것을 기억하셔야 합니다. 계획관리지역이라고 해도, 건축이 가능한 시설이라고 해도, 반드시 매입하시기 전에 건축조례 법과 도로법등 각 종 규제에 저촉되어 (보전관리지역 및 생산관리지역도 같습니다) 거의 쓸 수가 없는 땅도 있는 경우가 있습니다. 따라서 해당 토지의 관련 토목설계 사무소 와 담당 공무원을 만나서 개별적인 건축 사항을 확인하시고 어떠한 제한은 없는지 이상하거나 주의해야 할 사항은 없는 지 등 세부사항들을 반드시 확인해보셔야 합니다. 

둘째, 가능하시다면 임장을 다녀와 보세요. 이게 권장하는 가장 좋은 방법입니다. 하지만 상황이 여의치 못해서 직접 임장을 다녀오시지 못하게 될 상황이라면 반드시 먼저 현지 부동산 측 몇 군데를 선정하셔서 전화 연락을 해보시기를 권유드립니다. 그리고 가급적 많은 정보들을 인터넷에서 찾아보시고 정리하신 후 에 주변 전문가와 함께 꼼꼼히 살펴보시도록 노력하셔야 합니다. 아무리 법률과 조례에서 건축이 가능한 시설이라고 명시되어있다고 하더라도 개별적으로 도로 및 하수시설과 도시계획심의를 받아야 하는 경우가 상당히 많습니다. 물론 또 다른 법에 저촉이 되는 사항이 있어서는 안되겠지만 그래도 어찌되었든 일단은 계획관리지역 이여야만 나머지 관련 규제사항도 정리해 나갈 수 있습니다.

 

[참고] 계획관리지역 내 긍정적으로 개발이 쉬울 것으로 예측할 수 있는 땅 7 가지
1. 개발 예정지로 둘러싸인 3000여평 미만의 땅
2. 경사도(대략15도 미만)와 높이가 낮은 임야
3. 기존 개발지와 거리가 가까운 땅 (1~2km 이내에서 가까울 수록 좋습니다.)
4. 고속도로 IC 등 공공편의시설에서 가까운 땅
5. 경지정리 면적 비율이 낮은 논밭 (대략 10% 미만이 좋습니다.)
6. 들쭉날쭉한 모양의 개발예정지와 붙은 농지 및 임야 (혹은 잡종지)
7. 취락지구

초기 투자 비용 절감과 함께 일반 투자자들이 투자 수익을 높이기 위해서 따로 세울 수 있는 또 다른 전략으로는 계획 관리 지역으로 분류될 가능성이 높은 토지들을 선별해서 고르는 것이 좋습니다. 대도시에 인접한 소규모 논과 밭 그리고 취락 지구나 대로변에 가까운 농지는 계획 관리 지역으로 분류될 수 있습니다. 하지만 여기서 반드시 주의해야 할 점은 아무리 대도시 주변에 인접한 논, 밭, 대로변에 가까운 농지 혹은 취락 지구를 찾았다고 하더라도 항공 방제가 가능하거나 혹은 경지의 정리가 잘 되어 있는 땅은 피해야 합니다. 생산관리지역으로 묶을 가능성이 높기 때문입니다. 문제는 일반인들로서는 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할 것 인지를 점치기 어렵다는 점 입니다. 그렇기 때문에 관리지역 세분화의 윤곽이 드러나는 주민 공람을 거친 지역을 사는 것이 일반적으로 안전합니다.

관리지역 세부화가 진행되면서 보전관리지역과 생산관리지역 그리고 계획관리지역이 탄생하였습니다. 종전의 관리지역에서 개발할 수 있는 범위를 계획관리지역이 승계하고 그리고 생산관리지역이나 보전관리지역으로 편입되는 지역은 상대적으로 개발 범위가 축소되어 개발 가용면적이 줄어들어 계획관리지역의 몸 값은 더욱 가치 있게 되었습니다. 바로 이러한 점에서 계획관리지역의 땅이 인기를 끄는 배경이 되었다는 점은 부인할 수 없겠습니다. 생산관리지역과 보전관리 지역의 건폐율 20% 그리고 용적률 80% 이지만 계획관리지역은 건폐율이 40% 용적률이 100% 이기에 토지 이용도 측면에서는 2배의 투자가치가 있는 것입니다. 아울러 계획관리지역을 통해서는 공장과 창고, 물류용지 등 다양한 건물의 건축이 가능하기 때문에 유망한 투자가치가 높은 땅이라고 부르는 것 입니다.

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여기서 숨은 양면성을 짚어가 보도록 하겠습니다. 대부분의 일반 직장인 혹은 주부들은 소액투자로 접근하면서 계획관리지역의 투자만을 지향하며 고집하시는 분들이 있습니다. 근데 여기에서 대부분 상세히 인지하고 있지 못하는 이면을 한번 확인해보고 가면 좋을 것 같습니다.

왜냐하면 소액 투자의 특징답게 적은 평수를 매수할 수 밖에 없으므로 공장을 지을 수 없게 되므로 현실적인 일반 투자자분들 대다수가 십중팔구 계획관리지역에 전원주택이나 근린생활시설 등을 염두하고 있기 때문입니다. 하지만 전원주택과 근린생활시설을 반드시 계획관리지역에만 지어야 하는 것은 압니다. 생산관리지역이나 보전관리지역에서도 전원주택이나 근린생활시설 등을 건축할 수 있으므로 반드시 계획관리지역을 고집해야 할 이유는 없는 것입니다.

 

대한민국 토지의 관리지역 세분화전에는 개발의 성격이 짙은 계획관리지역의 토지를 분석하거나 찾기가 어려웠습니다. 하지만 이제 세분화가 완료되면서 토지이용계획확인 원을 통해서 쉽게 확인 할 수 있게 되었습니다. 그럼에도 불구하고 명심하셔야 할 토지 재테크 투자 원칙중의 하나는 시야를 넓히라는 것입니다. 계획관리지역의 토지만이 토지 투자의 전부는 아니라는 점을 기억하세요. 크게 시야를 넓혀서 개발 축을 이해한다면 토지 투자의 범위는 넓다고 볼 수 있는 것 입니다.  대도시의 지역은 별개로 구분하고 녹지지역과 관리지역 그리고 농림지역까지 투자대상으로 본다면 대한민국 토지는 가치가 없는 땅은 없는 듯 해 보입니다. 게다가 심지어 자연환경보전지역에서도 조차 개발행위는 가능합니다

모두 똑 부러지는 재테크하고 계신가요? 저는 언제나 재테크의 1순위는 부동산이라고 생각합니다. 그리고 토지와 아파트와 상가 등의 부동산 중에서도 시장의 흐름에 영향 받지 않고 느리던 빠르던 꾸준하게 무조건 가격이 상승하게 되어 있는 토지재테크에 관심이 많은 편 이지요. 

물론 토지의 경우 자금의 유동성이 빠르지는 않습니다만 은행에 3년 혹은 5년 그리고 10년까지 정기예금 넣어둔다는 심정으로 토지재테크를 하는 것이 좋다고 생각합니다. 이해를 돕기 위해 실제 예를 들자면 얼마 전 한창 붐을 탔었던 평택의 경우에도 재작년과 작년까지만 하더라도 땅을 매입하고 1년 혹은 6개월만 지나도 억 단위의 큰 폭의 가격 상승이 있었기 때문에 토지 재테크의 단기 투자가 가능하였었고 화성 같은 경우에도 3년이내 치고 빠진다라는 표현을 쓸 정도로 투자자들이 몰렸었습니다. 따라서 호재가 있는 토지의 경우 10년 혹은 5년도 아닌 3년 안에 은행의 적금과 정기예금 그 이상의 재테크가 가능하다는 말이 나오게 된 것 같아요.

 

계획관리지역과 건축 그리고 건폐율, 용적률 등에 대해서 이제 조금은 이해되시는 가요? 다음 글에서는 마지막으로 보전관리지역에 대해서 포스팅 하겠습니다. 제 블로그의 포스팅으로 인해 조금이라도 도움이 되셨다면 제게는 큰 기쁨일 것 같습니다. 오늘도 제 블로그를 방문해주신 모든 분들께 깊은 감사인사를 드립니다. 모두 본인의 투자 성향에 맞는 건축 혹은 재테크를 하셔서 꼭 좋은 일만 가득 하시기를 바라겠습니다. 그럼 저는 이만 다음 포스팅에서 뵙도록 하겠습니다.