[토지재테크] 지목이란? + 지목변경 재테크팁 + 토지성형 돈되는 땅만드는 지목변경시 주의사항

 

안녕하세요. 언제나 현명한 재테크를 지향하는 루시입니다. 저는 로또 대신 커피 값 등의 푼 돈을 모아서 땅을 살 수 있다는 생각을 가지고 있어서 수중에 적은 돈이라도 생기면 바로 투자통장으로 돈을 입금시키고 모으는 편 입니다. 그리고 부동산과 관련 된 정보는 작은 것도 놓치지 않으려고 항상 세심한 관심을 가지려 하는 것 같아요. 만약 재테크의 한 방안으로 이제부터 부동산의 재테크 방법을 공부하고 자 하시는 분들은 저와 같이 실패 없는 꼼꼼한 부동산 재테크의 구현과정을 함께 해보시는 것도 좋은 방법일 듯 합니다. 오늘의 포스팅은 반드시 알아야 할 사항들에 대해 정리하려 합니다. 기본적으로 토지의 매매, 매입, 그리고 토지재테크에 있어서 만큼은 반드시 알아야 할 사항인 토지의 종류를 뜻 하는 지목을 아는 것이 중요하다고 생각합니다. 따라서 오늘은 지목에 대해 함께 알아가 보는 시간을 가져보겠습니다.

 

지목(地目)이란 
각 필지마다 하나씩 설정되는 것으로써 토지의 성격과 용도 등을 나타내고 있습니다. 그 종류만 무려 28가지나 되고 있습니다. 오늘은 가장 많이 접하게 되는 6가지 지목, 전/ 답/ 과수원/ 목장용지/ 임야/ 잡종지 에 대해서 먼저 알려드릴게요.

[1] 전(田) 이란? 밭 '전'의 뜻 말 그대로 밭을 뜻 합니다. 
물을 항시적으로 이용하는 땅이 아니며 나무(과실 제외, 관상용 나무 해당), 인삼, 콩, 옥수수 등을 재배할 때 쓰이는 땅 입니다. 부호는 '전'이라고 표기합니다. 한자 그대로 '밭'을 의미합니다.

 

[2] 답(畓) 이란? 논 '답'의 한자 말 뜻 그대로 논이라는 뜻을 가진 말입니다. 
물을 활용하여 벼 등을 재배하는 논에는 항상 물이 가득 차 있게 마련인데요. 밭과는 달리 물을 항상 이용한답니다. 한자의 구성을 보아도 밭 '전' 위에 물 '수' 가 얹혀 있어요. 누가 보아도 물과 함께하는 땅 이라는 의미임을 알 수 있습니다. 물에 잠겨서 재배되는 식물 중 대표적인 예는 벼, 미나리, 연근 등이 있겠네요. 부호는 ' 답 이라고 표기합니다.

 

[3] 과수원(果樹園) - (果 열매 '과', 樹 나무 '수', 園 동산 '원') 다들 아시는 과수원 맞습니다.
열매를 얻기 위해 과일나무를 집단으로 재배하는 땅 입니다. 다들 아실 거예요. 다만 과실나무의 대량재배뿐 아니라 대량 재배되는 토지에 지어진 부속적인 시설물의 부지까지도 모두 포함시켜 과수원이라고 부른답니다. 부호는 '과'라고 표기합니다.

 

[4]목장용지(牧場用地])- (牧 칠 '목', 場 마당 '장')
일정한 구역을 정하여 축산업 및 낙농업을 목적으로 가축을 사육하는 초지와 이에 접속된 축사 등 부속시설물의 부지까지 모두 포함하여 목장용지라고 합니다.

 

[5] 임야(林野 - (林 수풀 '임', 野들 '야')
보통 우리가 알고 있는 산을 말합니다. 포괄적으로는 모래땅, 자갈땅, 황무지 등도 산지에 포함이 된 답니다. 최근에는 임야라는 용어 대신 산지라고도 불립니다.

 

[6] 잡종지(雜種地) - (雜 섞일 '잡', 種 씨 '종')
학교용지에는 학교가 들어서고 종교용지엔 종교시설, 농지엔 농사관련 시설들이 들어서고 그 용도로 사용되지만 잡종지는 특별한 용도로만 써야 한다고 정해지지 않은 땅 입니다. 따라서 하얀 백 도화지의 느낌으로 내가 그리고 싶은 그림을 다양하게 그려 넣어서 토지의 용도를 정할 수 있는 땅 이지요. 예를 들어, 잡종지는 언제나 허가를 받아서 건축이 가능하기에 주택을 지으면 대지 공장을 지으면 공장용지 등으로 변경이 가능합니다. 어떠한 용도로도 정해져 있지 않기 때문에 지목변경이 쉽고 여러 가지 용도로 사용할 수 있지만, 다만 토지의 형질변경이 되어야 가능하므로 전용부담금은 지불하셔야 합니다.

 

* 참고: 잡종지에서 개발행위를 면제 받을 수 있는 경우는?
잡종지의 경우 토지 절성토가 50cm를 초과하지 않으면 개발행위가 면제 됩니다. 하지만 유의하셔야 할 사항이 있습니다. 일정 면적을 넘는 공작물을 설치하려면 잡종지 일지라도 개발행위 허가를 득하셔야 합니다. (예를 들어, 최근 유행하고 있는 태양광의 경우 절성토와 관계가 있지만 주된 허가내용은 공작물 설치 이기 때문에 태양광을 설치 하시려면 잡종지 일지라도 개발행위 허가를 득하셔야 합니다.)

알고갑시다!  가치 있는 땅으로 변화시키는 지목변경, 형질변경, 용도변경
토지를 가치 있는 땅으로 변화시키는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 지목변경, 형질변경, 용도변경 등을 통해 토지의 내재가치를 상승시키는 것입니다. 토지는 외관상 비슷하더라도 그 지목이 무엇인지, 개발행위 허가가 나 있는지, 그 땅의 용도지역이 어디에 속하는지 등에 따라 그 가격이 달라집니다.

예를 들어 지목의 경우에는 

먼저 건축이 가능한 지목이 있고, 그렇지 않은 지목이 있습니다. 또 건축이 가능한 지목이라고 하더라도 주택, 창고, 공장을 건축할 수 지목이 각각 다릅니다. 개발행위에 의한 형질변경지역이나 용도변경이 된 지역 또한 그러합니다. 이에 따라 토지가격은 당연히 차이를 보입니다. 이렇듯 지목변경, 형질변경이나 용도변경 행위 그 자체만으로도 일정한 수익을 올릴 수 있습니다. 특히 용도지역이 변경되면 더욱 그러합니다. 

지목변경 vs 형질변경
형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 행위를 일컫습니다. 즉, 농지전용이나 산지전용허가를 받은 후 흙을 깎아내는 절토와 흙을 쌓거나 매워 넣는 성토, 땅을 고르게 다듬는 정지 등의 방법으로 토지의 형상을 바꾸는 행위를 말합니다. 예를 들어 경사진 임야를 밀어서 건축이 가능한 평지로 만드는 행위, 구덩이나 수로가 있는 전답을 흙으로 메워서 건축이 가능한 평지로 만드는 부지조성공사 등이 형질변경에 해당한다. 임야나 전답 등의 형질변경을 하기 위해서는 사전 허가를 받아야 하는데, 이를 '개발행위 허가'라고 한다, 개발행위 허가에 관한 내용은 국토계획법에 규정되어 있으며, 토지에 대한 형질변경 시에는 관할 시·군·구의 개발행위 허가를 받아야 한다.

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허가 없이 토지형질변경을 할 수 있는 행위 정리
첫째, 높이 50cm 미만의 절토, 성토 또는 정지하는 경우입니다. (녹지지역인 경우에는 지목변경을 수반하지 않는 경우에 한합니다.)
둘째, 건축법 제49조 및 동법 시행령 제80조의 규정에 의한 범위 안에서 건축조례로 정한 대지 면적의 최소한도 미만 토지를 절토, 성토 또는 정지하는 행위 (주거지역: 60㎡ 미만, 상업지역 및 녹지지역: 150㎡ 미만, 공업지역:200㎡ 미만) 토지의 지목을 입니다.
셋째, 변경하지 아니하는, 높이 50cm 미만을 절토, 성토 또는 정지하는 경우입니다, 또한 개발제한구역으로 지정된 토지에 대해서는 위 규정을 적용하지 아니합니다.
넷째, 자연재해 등으로 훼손된 토지를 본래의 형상대로 복구하기 위하여 절토, 성토 또는 정지하는 경우입니다.
다섯째, 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위하여 절토, 성토 또는 정지하는 경우입니다. 

토지의 경우 최종적으로 지목이 변경되기 이전에 형질변경을 하는 것만으로도 해당 토지의 가격이 상승할 정도로 가치가 높습니다. 형질변경을 한 토지는 그렇지 않은 토지에 비해 보통 2~3배 비싼 가격으로 시세기 형성되기 때문입니다. 하지만 형질변경이 결코 쉬운 절차는 아닙니다. 그리고 해당 토지가 형질변경이 가능 하려면, 해당 토지에 접한 도로 폭이 4m 이상인지, 맹지인지 혹은 주변이 농림지역으로 둘러싸여 있는지 등을 꼼꼼하게 따져야 합니다. 만일 맹지라면 진입로 토지 주인의 토지사용승낙서를 제출해야 합니다.

용도변경
토지의 용도변경(용도지역 변경)
토지의 용도변경, 즉, 용도지역 변경은 지목변경이나 형질변경과는 차원이 다릅니다. 지목은 건물을 지으면 바뀌게 됩니다. 하지만 용도지역은 시·군의 도시관리계획에 의해 결정되므로 개인이 바꿀 수 있는 성질의 것이 아닙니다. 용도지역을 변경하려면 먼저 도시관리계획이 변경되어야 하는데, 이 도시관리계획의 수립, 결정 및 변경 절차는 매우 까다롭습니다. 실제 개인이 용도지역의 변경에 참여할 수 있는 방법은 해당 시·군에서 도시관리계획을 수립할 때 의견을 제시하는 정도로 한정됩니다. 용도지역 간의 변경은 도시관리계획으로 가능하며, 용도지구 간의 변경은 지구단위계획으로 변경이 가능합니다. 따라서 용도변경보다는 용도지역이 변경될 만한 곳을 예측하고 선점하는 것이 현실적입니다.

용도지역이 변경될 지역?
정부의 대규모 개발이 예상되는 지역이 용도지역이 변될 지역으로 판단될 수 있습니다. 신도시 예정지, 택지개발 예정지구, 복선전철 또는 ktx 역세권 예정지역, 산업단지 후보지, 경제자유구역 등이 이에 해당합니다. 이들 지역은 개발과 함께 모두 도시지역으로 용도가 변경됩니다. 또 빠르게 성장하는 대도시 인근의 그린벨트지역이나 관리지역도 이 범주에 속합니다. 도시지역 내에서의 주거지역 세분화 과정도 눈여겨봐야 합니다. 전용주거지역이 일반주거지역으로 바뀌거나 일반주거지역 내에서도 1종에서 2종 혹은 3종으로 바뀌는 것 등이 해당됩니다. 이 경우 건폐율, 용적률과 건축물 등이 달라지므로 땅의 가치는 그만큼 상승합니다. 지구단위계획이 수립되는 지역이나 시가화 예정용지로 편입될 가능성이 높은 지역도 주목할 필요가 있습니다. 특히 공공개발이 아닌, 민간이 주체가 되어 개발하는 지역은 건설회사나 시행사가 이에 앞서 미리 땅을 매입하는 경우가 많습니다. 따라서 이들의 움직임을 파악하는 것도 투자에 많은 도움이 됩니다.

건축물의 용도변경
건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축 기준에 적합하게 하여 사용 승인을 얻은 후 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 합니다, 다만 다음과 같은 경우에는 신고 없이 용도를 변경할 수 있습니다.
① 동일한 시설 군에 해당하는 건축물의 용도를 변경하는 경우 신고 없이 용도를 변경할 수 있습니다.
② 상위 시설 군에 속하는 건축물의 용도를 하위 시설 군에 해당하는 건축물의 용도로 변경하는 경우 신고 없이 용도를 변경할 수 있습니다.
③ 당해 용도로 변경하기 전의 용도로 다시 변경하는 경우(단, 증축, 개축, 대수선을 수반하는 경우 제외) 신고 없이 용도를 변경할 수 있습니다.
④ 용도 변경하고자 하는 부분의 바닥면적의 합계가 100㎡ 미만인 경우 신고 없이 용도를 변경할 수 있습니다.
⑤ 동일한 건축 안에서 면적의 증가 없이 변경하는 용도변경인 경우 신고 없이 용도를 변경할 수 있습니다.
건축물의 용도변경 중 하위 시설 군에서 상위 시설 군으로의 변경은 용도변경신고를 하여야 하며, 상위 시설 군에서 하위 시설 군으로의 변경은 신고하지 않고 기재 내용의 변경 신청만으로 가능합니다.

형질변경과 지목변경의 차이
1. 형질변경이란, 토지의 형태를 바꾸는 행위를 말합니다.  임야의 경우 벌채를 하고 경사지를 밀어서 평지를 만드는 행위, 논 밭을 메워 평탄하게 만드는 행위, 등이 형질변경에 해당합니다. 임야나 전답 등을 형질변경을 하기 위해서는 사전허가를 필요로 합니다. 이를 "개발행위허가"라고 합니다. 토지 형질변경 허가의 규모는 아래와 같습니다.
(1). 주거지역 및 상업지역에서는 1만제곱미터 미만의 토지가 토지 형질변경 허가를 받을 수 있습니다.
(2). 공업지역에서는 3만제곱미터 미만의 토지의 토지가 토지 형질변경 허가를 받을 수 있습니다.
(3). 생산녹지지역 및 자연녹지지역으로서 건축물의 건축을 위한 경우에는 1만제곱미터미만의 토지가 토지 형질변경 허가를 받을 수 있습니다.
(4). 보전녹지지역으로서 건축물의 건축을 위한 경우에는 5천제곱 미터미만의 토지가 토지 형질변경 허가를 받을 수 있습니다.

2. 지목변경이란, 형질변경 따위로 토지의 성질이 바뀌었을 때에 시군청 지적계에 비치된 "토지이동신고서"를 작성 제출해서 지목을 현실에 맞게 정정하는 것을 말합니다.  지목변경은 아무때나 할 수 있는 것이 아니고 개발행위허가(종전에는 형질변경허가라고 했었습니다)를 득하고 목적사업을 완료했을 때(준공필) 이를 입증하는 서류와 함께 제출해야 합니다.  불법적 형질변경했을 때는 지목변경을 해주지 않습니다.  

 

* 지목변경 재테크 팁
또 다른 지목변경을 통한 토지 재테크의 팁을 드리자면, 기존의 지목을 잡종지로 변경시키는 방법도 있습니다. 오래 전 하천이었다가 오랜 시간이 지나고 물길이 끊어져서 말라버린 하천, 더 이상 역할을 못하는 마른 저수지 혹은 도시지역 내 오래 전 나무가 사라진 임야(산지)등 은 잡종지로 변경하기 쉽습니다. 따라서 이렇게 잡종지로 변경된 땅은 일정기간 지난 후 택지용 대지로 다시 지목 변경 되기도 합니다. 그럼 그 위에 주택이나 상가 등을 지어서 수익을 창출 할 수 있겠습니다.

 

* 지목변경 재테크 시 주의사항
다만, 지목변경 시 주의사항으로는 일정 면적 이상 지목변경을 하게 되면, 지가 상승으로 인한 이익이 생기므로 '개발부담금'이라는 명목의 세금이 부과됩니다. 따라서 투자하고자 하시는 각 지역별로 조례를 통한 개발부담금 부과 기준을 먼저 숙지하세요.

 

저는 항상 본인 성향에 맞는 재테크를 해야 한다고 강조하는 편인데요. 느긋한 성격의 투자자 분이시라면 개발지 주변의 저렴한 토지를 매수해서 개발이 가시화 될 때까지 기다리시는 방법이 있고, 적극적이고 발빠른 결과를 얻고자 하시는 추진력 강하신 투자자 분이시라면 남들이 보지 못하는 저평가된 토지 혹은 잡종지를 찾아서 가공하시고 개발이익으로 빠른 수익과 자금회전을 하시는 게 좋을 것 같습니다. 저는 개인적으로 제가 원하는 조건에만 맞는다고 토지를 매수하는 것보다, 장기적으로 이왕이면 제가 원 없이 이용하고 사용하면서 제 노후 혹은 후손들에게 재벌2세의 기회를 줄 토지를 매수하는 것을 선호하는 것 같습니다.

 

오늘은 중요한 6가지 지목에 대해 정리 해보는 시간을 가져보았는데요. 이와 같은 지목들 중에서도 건물을 지을 수 있는 토지가 수익성이 좋기 때문에 토지를 매입할 때는 반드시 지목(토지의 종류)을 아는 것이 중요한 것 같습니다.

 

저는 일반 직장인이지만 개인적으로 재테크의 정석은 부동산이라고 생각하고, 부동산의 꽃은 토지라고 생각하고 있습니다. 제 블로그를 방문해주시는 모든 분들 감사합니다. 언제나 본인의 성향에 맞는 재테크를 잘 선택하셔서 꼭 성공투자 하시기를 바랍니다.