[토지재테크] 토지성형으로 개발가치 높이기, 돈되는 땅만들기 - 지목 변경 절차 및 방법

안녕하세요. 언제나 꼼꼼하고 현명한 재테크를 지향하는 루시입니다. 저는 재테크의 우선순위는 항상 부동산이 먼저라고 생각하고 있습니다. 오늘은 토지 투자에 관심 많으신 분들을 위해 지목변경을 통한 수익을 높이는 재테크 방법에 대하여 세부적으로 함께 알아 가보도록 하겠습니다. 지목변경을 통한 토지 재테크는 누구나 처음에는 잘 모르기 때문에 어렵고 비용이 많이 들어간다고 생각합니다. 저 역시도 그러했었지만 개인적으로 까다로운 절차만큼 성과가 크기 때문에 매력적인 투자 방법이라고 생각합니다.

대체로 많은 사람들이 토지 재테크 할 때 일반적으로 법적 지상권이 있는 토지 와 맹지(길이 없는 땅)는 투자가치가 떨어진다고 여겨져서 금기 시 하는 경우가 많습니다. 일반적인 상식이기도 하지요. 하지만 생각을 바꿔서 다르게 생각 해보시는 것은 어떨까요? 그만큼 저렴하게 매수할 수 있다는 장점을 극구 살릴 수 있습니다. 이렇게 사람들이 꺼려하는 저렴한 땅들을 싼 값에 사들인 뒤 에 합법적으로 하자를 치유해 주면 토지의 가치를 금싸라기 땅으로 바꿀 수 있다는 것을 생각의 전환점으로 생각하시면 되겠습니다. 오늘은 맹지도 금싸라기 땅으로 바꾼다는 다양한 토지들의 성형 - 즉, 지목변경을 통한 토지재테크에 대해서 함께 알아가 보았으면 합니다. 

[1] 우선적으로 알고 가야 할 지식, 지목변경
지목변경을 간단하게 요약하면, 지적공부(토지대장 및 임야대장과 같은 공적인 문서에 기록된 것을 '지적공부'라고 합니다.)에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것 입니다. 

즉, 형질변경 등을 통해 토지의 성질을 바꾼 후에 현실에 맞게 지목을 정정하는 것 이라고 말할 수 있습니다. 지목변경은 개발행위 허가(형질변경 허가)를 득하고 목적 사업을 완료했을 때 가능합니다. 따라서 무턱대고 아무 때나 할 수 있는 것은 아닙니다. 예를 들어 농지의 경우 전용허가 등을 받은 경우를 제외하고는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하지 못하며 또한 산지 역시 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경할 수 없습니다. 이 때문에 지목변경 행위 그 자체만으로도 많은 투자수익을 올릴 수 있습니다. 예를 들어 농지나 산지를 전용하여 건축할 수 있는 지목으로 변경할 경우에는 투자금액 대비 많은 기대수익을 올릴 수 있습니다. 특히 도로변의 농지나 산지전용은 더욱 그러합니다. 또 지목이 변경되면 그 토지는 거래가 쉬워져 그만큼 환금성도 좋아집니다. 지목변경이 가능한 토지는 아래와 같습니다.

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첫째, 국토계획법 등의 관계법령에 의거하여 인·허가 등을 받은 사업의 수행으로 형질변경이 되거나 건축물의 공사가 완료된 토지
둘째, 건축물의 용도가 다른 용도로 변경되어 지목이 다르게 된 토지
셋째, 기타 토지의 사용 목적이 변경된 토지

 * 지목: 토지의 종류를 전, 답, 과수원, 임야 등으로 구분 표시 하는 명칭으로써 토지의 주된 사용목적에 따라 지적공부(토지등기부)에 등록되는 것이 지목입니다. 

[2] 토지의 주된 사용목적과 용도에 따라 지목을 변경할 수 있습니다.
1. 임야(산지)를 개간하면 밭(전)으로 지목이 변경되게 되며, 
2. 토지 위에 건물이 새로 들어서면 준공 후에는 부지의 지목이 부지의 주된 용도에 따라서 대(垈)로 지목이 변경되게 됩니다.

[3] 토지의 가치를 높이는 지목변경 시 유의사항 - 개발이 우선이 되어야 합니다.
대부분 땅의 가치와 활용도를 높이고자 의도적으로 지목변경을 하기도 합니다. 하지만 형질변경, 용도변경, 건축 등의 개발행위 없이 먼저 지목만을 바꿀 수는 없습니다. 따라서 지목변경은 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라 토지의 형질변경 등의 공사가 먼저 준공된 경우 그 이후에 가능합니다. 혹은 도시개발사업 등의 시행사업자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우에 지목변경이 가능합니다. 이렇게 개발이 먼저 우선 되어야 한다는 점 반드시 기억하고 가시면 좋겠습니다. 

근린생활시설로의 지목변경 절차의 예 

- 토지이용계획확인서를 발급 받아서 해당 토지의 용도지역을 확인합니다.

- 해당 시·군·구의 도시계획조례에 들어가서 당해 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물을 확인합니다.

- 농지나 산지의 전용 가능 여부를 확인합니다.

- 연접개발 제한에 저촉되는지 여부를 확인합니다.

- 진입로를 확인합니다.

- 건축하고자 하는 건축물의 입지 여부를 해당 시·군·구에서 확인합니다.

- 전용 후의 지목은 '대(대지)'가 됩니다.

[4] 지목변경의 쉬운 이해
개발이 우선이 되면 지목변경이 가능하다는 것을 이해하셨다면 이제는 지목변경의 쉬운 이해를 위해서 농지나 임야 등 건축행위가 가능한 지역에 전원주택을 짓는 것을 예를 들어 함께 살펴 보겠습니다. 

[농지전용의 경우]
농지에 전원주택을 지으면 농지전용으로 받은 토지를 형질변경과 함께 주택을 신축하게 될 수 있게 되므로

지목변경 신청을 할 수 있습니다. 따라서 이때 농지를 대지로 지목변경을 할 수 있게 되므로 토지의 가치가 상승하게 됩니다. 또한 때로는 현장 답사를 가면 실제로는 논에도 집이 지어진 경우가 있습니다. 이 경우에는 오히려 용도가 이미 변경됐기 때문에 매입해서 지목 변경 절차만 밟으면 되므로 절차를 줄일 수 있어서 간단합니다. 지목 변경만 성공해도 통상 30% ~ 100%의 땅값 상승 효과를 볼 수 있습니다.

-요약-
1. 저렴하게 구입한 농지전용으로 받은 토지를
2. 형질변경과 함께 주택신축을 한다.
3. 지목변경 신청을 해서 대지로 지목변경하면 땅의 값어치가 올라간다.
(총 비용 대략 1,000만원 정도면 농지를 대지로 바꿀 수 있다고 알고 있습니다.)

[산지전용의 경우] 

일반적으로 개발업자 분들은 가격이 싼 임야 등을 매수하여 형질변경과 같은 지목 변경 절차를 거치고 산지전용을 한 후에 

전원주택 부지로 만들어서 토지를 분할 매각합니다. 이로 인해 대체산림자원조성비와 부대비용을 제하더라도 부동산 경기가 호황일 때는 상당한 수익을 기대 할 수 있지요. 또한 

경사진 임야의 경우에는 벌목 행위를 통해서 평지로 만든 뒤에 집을 짓고 지목 변경을 신청하는 방법이 있습니다.

(참고 - 산지전용: 

산지전용이란, 산지를 임산물 생산의 용도 외로 사용하거나, 용도 외로 사용하기 위하여 산지의 형질을 변경하는 것 입니다.)

[맹지의 경우]
농가주택이나 폐가가 딸린 토지의 경우, 멸실 신고하면 나대지(빈땅)로 만들 수 있습니다.

[5] 지목변경 절차

1. 산지전용(농지전용)허가 확인 후
2. 형질변경 (토목공사 또는 부지조성 등)을 합니다.
3. 건축물의 건축 (신축, 건축물 용도변경 등의 사용승인 후) 그리고
4. 지목변경(토지이동 신청서에 지목변경 사유 기재 후 신청/토지이동정리결의서 작성으로 관계 공부 정리) 하시면 됩니다.

[6] 지목변경 절차 서류
토지소유자는 토지의 지목변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 하며 이때 지목변경의 증빙서류는 아래와 같습니다.
1. 관계법령에 따라 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류의 사본
2. 국유지*공유지의 경우, 용도폐지 되었거나 사실상 공공용으로 사용되고 있지 아니함을 증명하는 서류의 사본
3. 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본

[7] 지목변경 절차 서류를 생략 할 수 있는 경우

개발행위허가, 농지전용허가, 보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 아니하는 토지의 지목변경일 때
전*답*과수원 상호간의 지목변경인 경우 서류 첨부를 생략 할 수 있으며, 서류를 해당 지적소관청의 확인으로 그 서류의 제출을 갈음할 수 있습니다.

* 참고: 관련 법 조항

-> 측량*수로조사 및 지적에 관한 법률 제2조 33항. 제81조
-> 동법 시행령 제67조
-> 동법 시행 규칙 제84조

흔히 토지 소유자들은 언제든지 본인들의 토지를 원하는 지목으로 언제든지 변경할 수 있다고 믿고 있습니다. 토지대장상 지목과는 별도로 오랫동안 다른 용도로 활용한데다가 본인 소유의 토지이기에 신청만 하면 실제로 이용되는 현황대로 지목은 당연히 바뀔 수 있다고 생각하여 언제나 실제 이용 현황대로 손쉽게 지목을 바꿀 수 있다고 생각하는 것 같습니다. 하지만 앞서 강조해드린 바와 같이 지목변경 신청은 토지 관계 법령의 인·허가 절차를 밟아야 하고 형질변경 준공 혹은 건축물 사용승인이 된 경우에만 적용됩니다. 따라서 적법한 절차를 거치지 않은 토지는 지목변경 대상에서 제외되어 불법으로 형질 변경된 토지를 원상 복구하거나 혹은 한시적으로 운영되는 특례제도를 기다리는 방법만이 최우선이 될 수 밖에 없을 수도 있습니다. 특히 토지대장상 지목은 임야이나 실제 이용현황을 전 혹은 과수원으로 이용하는 농지인 경우에는 산림청에서 허용하여 한시적으로 시행되는 불법전용산지 지목변경 특례기간을 이용해야만 한합니다. 반면에 일반적인 지목변경은 건축물이 준공되거나 주차장, 야적장 등으로 형질변경이 완료될 때 신청해야 하는데 인·허가 부서에서 자동으로 변경을 해주는 게 아니라 토지 소유자가 직접 신청해야 하는 소중한 본인의 재산권 권리행사와 같습니다. 10년 전 까지만 해도 형질변경 준공 후 60일 이내로 지목변경을 신청하지 않을 때에 과태료를 8만원 이하로 부과했었지만 이제는 「측량·수로 조사 및 지적에 관한 법률」로 통합 운영되게 되면서 지목변경 과태료 부과 부분이 삭제되었기 때문에 과태료 부담도 전혀 없는데다가 편리하게 토지소유자가 개별적으로 인터넷《민원24》혹은 지적 부서 방문을 통해 직접 신청할 수 있기 때문에 편리하고 빠른 업무처리가 가능하게 되었습니다. 이렇게 토지 관련 법률상 형질변경 준공을 하지 않고는 지목변경이 될 수 없기 때문에 반드시 토지형질변경 준공 후 지목변경 신청을 해야 한다는 것을 다시 한번 강조해도 지나치지 않을 것 같습니다.