[토지재테크 #1] 생산관리지역이란? - 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 쉽게 이해하기

안녕하세요. 언제나 꼼꼼히 따져보는 현명한 재테크를 지향 하는 루시입니다. 도시화가 정점으로 되어버린 시대에서 이제는 자연환경과 힐링은 시대의 화두가 되었네요. 주변을 돌아보아도 많은 사람들이 점점 친환경적인 삶의 쾌적성과 주변환경의 풍광이라는 가치에 관심을 두고 있는 것 같습니다.

토지재테크에 관심을 가지게 되거나 경매 혹은 공매 쪽을 알아보시게 되면 토지 매입하는 방법과 각 종 정보에 대해 찾게 되시고 이때 용도구역이란 용어를 듣게 됩니다. 대부분 토지에 큰 관심이 없으셨던 일반 주부 혹은 직장인분들은 이 말이 생소하여 처음엔 어떤 용도의 땅인지 의아해 하게 되실 텐데요. 좀 더 자세히 살펴보면 용도구역 아래 계획관리, 보전관리, 생산관리, 농림지역이라는 용어까지 등장 하게 됩니다. 도대체 이런 용어들이 의미하는 바가 무엇일까요.

대한민국 정부는 국토이용을 체계적으로 관리하기 위해서 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역으로 나누어 관리 하고 있습니다. 서울을 떠나 귀농 귀촌 하고 싶으신 분들 그리고 토지 경매와 공매, 매매와 같은 토지재테크에 관심이 많으신 분들이시라면 한번쯤 들어보았을 생산관리지역, 계획관리 지역, 보전관리지역 이라는 용어에 관하여 이제부터 저와 함께 알아보도록 할게요.

1. 생산관리 지역이란?
생산관리지역은 용도지역 중 하나로써 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하거나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려해서 농림지역으로 지정하여 관리하기 어려운 지역을 지정한 지역을 말합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 국토해양부장관·특별시장·광역시장이 지정하는 지역입니다.

2. 생산관리 지역의 건폐율과 용적률은? - 건폐율 20%, 용적률 80%
가. 생산관리지역의 건폐율(건물 등을 지을 때 바닥 면적)은 20%, 용적율(전 층의 합계면적)은 50%~80% 입니다. 
나. 생산관리지역 내 건폐율과 용적률은 관할구역의 면적, 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여야 합니다.
다. 관할 특별시, 광역시, 시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과해서는 안됩니다.

3. 생산관리지역 내에 건축할 수 있는 건축물
- 4층 이하 높이, 단독주택 및 초등학교, 운동장, 창고, 교정 및 국방·군사시설, 발전시설 등의 건축물들을 건축 가능합니다.
가. 단독주택
나. 제 1종 근린생활시설
다. 창고시설 (농업, 임업, 축산업, 수산업 사용에 한함)
라. 교육시설
마. 노유자시설
바. 분뇨 및 쓰레기 처리 시설
사. 위험물 저장 및 처리 시설 (주유소, 가스 충전소)
아. 운전학원
자. 차고지
차. 분뇨 및 쓰레기 처리 시설(고물상)

4. 생산관리지역 토지의 단점
가. 1인당 허가하는 면적이 적음 (1,000㎡ 이하)
나. 농지보전부담금 부담(공시지가의 30%, 상한액-㎡당 50,000원)
다. 낮은 용도의 사용 비율(건폐율: 20%, 용적율 80%)
라. 개발가능성 적음, 대부분 개발 불가능한 곳이라 가격이 낮음 (계획관리 지역의 3분의 2가격)

[참고] 개발이 어려운 생산보전관리지역으로 분류가 예상되는 땅 구별하기
1. 보전지역으로 둘러싸인 3,000평 미만의 땅
2. 국가 하천, 지방 1급 하천 변에서 500m 이내의 땅
3. 상수원 보호구역에서 1km 이내인 집수 구역 (물을 모아두는 곳)
4. 면적 30만㎢이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수 구역
5. 경지정리가 잘된 지역과 가까운 논밭
6. 그린벨트 등 공적 규제지역
7. 상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅

생산관리지역으로 지정된 지역의 주위 토지의 모양을 보시면 다른 지역보다는 농사짓는 토지의 연속된 필지가 있음을 볼 수 있습니다. 이 토지들은 경지정리나 구획정리 논두렁 바로잡기 등이 정리가 잘 되어있지 않고 혹은 반듯하지는 않을 수도 있지만 그래도 이런 경우의 대부분은 현재 거의가 농사짓는 토지입니다. 

 

이 생산관리지역은 거의 대부분 하우스농사를 하는 곳이 많고 관개시설이나 농사를 짓는 분위기가 형성되어 있으므로 아무래도 농사를 짓기에는 다른 지역보다 우위에 있는 곳이 많기 때문에 만일 토지재테크가 귀농을 목적으로 하는 것 이라면 생산관리지역의 토지를 생각해 봄직할 것 같네요.

5. 생산관리지역의 재테크

시가보다 저렴하다

생산관리지역만 놓고 보면 생산관리지역이 허용되는 용도로는 단독주택, 1종 혹은 2종 근린생활시설, 농림어업축산창고, 일부 공장(도정, 식품공장 등) 등이 가능합니다. 그리고 구체적으로는 도시계획조례에 따라 허용되는 용도가 달라질 수 있습니다. 생산관리지역은 농업 혹은 어업을 위해 필요는 하지만 주변용도지역과의 관계를 놓고 볼 때 관련 농림 혹은 어업지역으로 지정하기 곤란한 지역을 말하기 때문에 주변 시가 보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있습니다. 

 

국변(국토이용계획변경)이 되는 땅을 찾자
생산관리지역과 같이 시가보다 저렴한 개발가능성 있는 토지를 매입하여 재테크를 하는 대표적인 방법으로는 개발이 가능한 임야를 매입하여 개발이 가능한 사업용지로 변경시켜서 시세차익을 가지는 것이 대표적으로 많은 케이스입니다. 이러한 용지변경은 대부분 어마어마한 시세차익을 가져옵니다. 이러한 부동산 재테크의 성공적인 시세차익의 발생 이유는 아래와 같습니다.
첫째, 임야에서 사업용지로 토지의 형질이 변경되면, 여기에서 1차 시세 차익을 남기실 수 있게 됩니다.
둘째, 사업용지에 개인의 자금이나 PF자금으로 건물을 지음으로써 지가를 올리게 되므로 2차 시세 차익을 남길 수 있습니다.
셋째, 사업용지에 지은 본인의 건물에서 임대사업을 하셔서 수입이 발생시킬 수도 있으며 또한 차후 매도를 하시게 될 때에는 3차 시세 차익이 생깁니다. 따라서 이렇게 원금의 몇 배의 시세차익을 통한 수익을 가져갈 수 있습니다. 

주위의 호재로 인한 지가 상승이 아니라 직접 개발지에 투자를 하실 수 있으시면 그게 가장 좋은 방법 이겠지만 그러한 개발지도 2종지구단위계획이 세워져 있는지 혹은 각 지자체에서 승인이 떨어져서 허가가 난 것인지를 알아보셔야 합니다. 무조건 부동산 업자들 말만 믿고 

무턱대고 토지에 투자하시지 마세요. 성공한 투자는 꼼꼼한 공부와 정보를 통해 이루어질 수 있습니다. 직접 시간과 노력을 투자하셔서 상세히 알아보시고 하시면 꼭 투자에 성공하실 수 있습니다.

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생산관리지역 투자

부동산 혹은 중개매매 업자를 통해 시골의 경치 좋은 위치에 약130평 정도의 땅을 사서 게스트하우스 혹은 사업적으로 유용한 건물을 올려서 수익을 내고자 하시는 분들이 대다수 많이 있는 것으로 알고 있습니다. 하지만 생산관리지역의 구입 하고자 하는 토지에 건축을 해서 건물을 올리려면 우선적으로 4미터 도로가 있는지 확인 해보시는 것이 좋습니다. 또한 지자체 마다 조금씩 건축규정이 조금씩 다른 점들이 있으니 관할 지자체에 반드시 한번 문의를 해보시고 진행하시는 것이 좋겠습니다. 생산관리지역에서 숙박시설(게스트하우스)는 건축이 불가하나 단독주택이나 다가구주택을 지어서 민박사업(펜션사업)은 가능합니다. 따라서 다각도로 사업과 투자를 재구성해보시고 생산관리지역의 구입하시고자 하는 토자의 지자체에 문의하셔서 다방면의 수익구조를 구상해보시는 것도 좋겠습니다. 생산관리지역으로 전답이나 임야인 경우로 도로가 있고, 전기가 있으며, 농사지을 1000m2이상농지와

 건축물 혹은 

집을 지을 토지가 있다면 단독주택 지음으로써 민박을 하려면 관할시장 혹은 군수로부터 농어촌 민박 사업자로 지정을 받을 수 있습니다. 상기와 같이 단독주택의 민박 사업자로 지정을 받으려면 운영자가 현지에 거주하고 있어야 하며 건물은 연면적150㎡ 이하의 단독주택이거나 혹은 다가구주택이어야 합니다. 또한 화재예방을 위해서 수동식소화기 및 단독경보형 감지기도 설치해야 합니다. 생산 관리지역이나 농림지역이라도 농지정리가 아니 되고 다른 규제들이 없다면 가능합니다. 시군구청 건축과 혹은 도시계획과 등 건축 인허가 받기 위해 몇 곳 들려야 하겠지만 향후 편하고 근심 걱정 없는 관리와 환금성 높은 수익구조를 위해 전문가 지도를 받는 것이 현명합니다.

 

유의사항: 항상 투자관심지역의 지번의 토지이용계획확인원과 지자체의 세분화 과정을 체크!

토지라는 것은 개별성이 강하기 때문에, 생산관리지역도 때로는 좋은 환금성을 가진 투자처가 될 수 있습니다. 하지만 꼼꼼히 유의하셔야 할 점을 챙기셔서 접근하셔야 할 것 입니다.  특히 지가의 경우에는 일반적인 사항 이므로 개발계획과 지구단위수립여부 그리고 현장 상황등에 따라 달라 질 수 있습니다. 언제나 해당 지번의 토지이용계획확인원과 지자체의 세분화 과정을 체크해보시기 바랍니다. 중개업소만 믿지 마세요.

토지의 형질변경으로 인한 시세차익은 각 종 재테크 방법을 모두 모아보아도 비교 되지 않을 정도로 어마어마하게 큰 폭을 자랑합니다. 따라서 각 종 재테크 방법 중 부동산 재테크를 선택하셨고 그리고 부동산 재테크 중에서 토지에 재테크를 고려할 때 만큼은 땅에 대한 각종 규제가 많기 때문에 여러모로 신중하게 생각을 해서 투자를 해야 합니다. 더욱 정확하고 구분 되는 토지적성평가를 통한 관리지역 세분화로 인해 요즘의 토지는 개발이 가능한 곳이랑 보전을 해야 되는 곳이 매우 명확하게 구분이 되어진 상태입니다.

 

생산관리지역에 관하여 조금 이해가 되셨는지요? 그럼 다음 글에서는 계획관리지역에 관련한 포스팅을 2차적으로 하겠습니다. 오늘도 제 블로그를 방문해주셔서 감사합니다. 다음 포스팅에서 뵙겠습니다.