[토지재테크 #3] 보전관리지역이란? 건축, 건폐율, 용적률 - 쉽게 이해하기

안녕하세요. 언제나 꼼꼼히 따져보는 재테크를 지향 하는 루시입니다. 이번에는 용도관리의 3가지 지역구분 중 마지막 차례인 보전관리지역에 대해 함께 알아볼 차례입니다. 생산관리지역 및 계획관리지역에 대해서는 바로 앞서 올렸던 포스팅을 참고 해주시면 감사하겠습니다. 

 

1. 보전관리 지역이란?

산림보호 혹은 수질오염 방지등과 같이 

자연환경의 보호와 

생태계를 보호하는 것에는 필요하지만 주변의 용도지역과의 상관관계를 고려해서 

관리하기가 곤란한 지역을 자연환경보전지역으로 지정합니다. 그리고 이를 보전관리지역이라고 합니다.

 

보전관리지역은 토지매매를 하실 때 개발제한이 심할 수 있지만 그럼에도 불구하고 아예 보전관리지역의 토지가 완전히 쓸모 없는 토지는 아닙니다. 오히려 사업성을 가지고 토지 용도에 맞게 수익성 있게 사용을 한다면 오히려 타인들에게는 쓸모 없는 땅 이라고 인식되어 있는 토지를 시가보다 저렴하게 구입하여 수익성 높게 활용을 하실 수 잇습니다. 이에 따라 오히려 보전관리지역의 토지는 경우에 따라 다른 관리지역토지에 비해 몇 배 이상의 수익을 가져다 주는 환금성이 높은 토지가 될 수 있습니다.

 

2. 보전관리지역의 건폐율과 용적률은? 건폐율 20%, 용적률 50~80%

-보전관리지역의 건폐율(건물 등을 지을 때 바닥 면적)은 40%, 용적률(전 층의 합계면적)은 용적률 50~80%입니다. 

- 4층 이하 범위에서 단독주택 및 다가구주택은 보전관리지역 내에 건축할 수 있습니다.

- 보전관리지역 내 건폐율과 용적률은 관할구역의 면적, 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여야 합니다.
- 특별시, 광역시, 시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과해서는 안됩니다.

 

3. 보전관리지역에 건축할 수 있는 건축물 
- 

단독주택, 교육연구시설, 교정 및 국방 군사 시설 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 혹은 도시, 군 계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있는 건축물)

- 세부적인 사항은 이용하시려는 도, 시, 군의 조례에 따라 다를 수 있으므로 반드시 조례를 개별적으로 알아보시고 결정하셔야 합니다.

가. 1종 근린생활시설(휴게음식점 및 제과점 제외)

나. 2종 근린생활시설(휴게음식점 및 제과점, 일반음식점, 단란주점, 제조업소, 수리점, 세탁소 그 밖에 유사한 것 다. 종교시설 중 종교집회장라. 의료시설마. 교육연구시설 중 유치원, 중학교, 고등학교바. 노유자시설사. 창고(농업, 임업, 축산업, 수산업용에 한함)아. 위험물저장 및 처리시설자. 동물 및 식물 관련시설 중 축사(양잠, 양봉, 양어장, 부화장 등 포함), 작물재배사, 종묘배양시설, 화초분재 등의 온실 식물

과 관련된 위의 시설과 유사한 것 (동, 식물원은 제외)

차. 방송통신시설카. 발전시설타. 묘지관련시설

 

파. 장례식장

4. 보전관리지역의 사업성
흔히 부동산 재테크를 처음 시작하시는 분들은 보전관리 지역이 쓸모 없는 땅으로 인식하고 계시는 경우를 많이 봅니다. 하지만 소액의 일반 투자자들에게 보전관리지역은 오히려 기회의 땅이 될 수 있습니다. 즉 보전관리지역은 자연환경보전을 위해 나뉘어야 할 지역이지만 그럼에도 불구하고 주변의 다른 도시지역 혹은 농림지역 등과 같이 용도지역과의 관계를 고려하여 자연환경보전지역으로 구분하기 곤란한 지역 입니다. 따라서 보전관리지역은 자연환경보전지역과 경계가 되는 부분, 즉 도시와 자연환경의 완충지역이라고 여겨질 수 있습니다.

 

이로 인해서 보전관리지역은 보전의 목적도 있지만 그와 함께 개발의 목적도 지니고 있다고 할 수 있는 것 입니다. 보전관리지역에는 전원주택뿐 아니라 4층 이하의 단독주택의 건설이 가능하며 도시 또는 군 계획 조례에 따라서는 1종 혹은 2종 근린생활시설 등 다양한 건축물을 지을 수 있습니다. 따라서 토지 투자를 위해 알아보실 때에는 보전관리지역을 무조건적으로 제외시키기 보다는 사업성만 있다면 저평가된 보전관리지역의 땅이 다른 용도지역의 토지보다 낮은 금액으로 매입이 가능 하므로 오히려 수익성이 있는 땅으로 시각을 바꿔볼 수 도 있겠습니다..

 

5. 보존관리지역의 태양광사업
보존관리지역은 국토법에 따라 태양광발전사업 허가가 가능합니다. 하지만 이와 달리 도시지역의 보전녹지는 국토법에 따라 태양광발전사업 허가가 불가한 지역이므로 혼돈하시면 안되겠습니다. 농업진흥구역(건축물 지붕 위는 일부 예외)과 산림보호구역은 절대적으로 불가능 하지만 보전관리지역은 각 시 및 군의 조례에 위임이 되어있는 사항으로 현재 각 시 및 군의 조례상 허용하는 곳이 압도적으로 다수입니다. 태양광발전사업 허가 시 각각의 토지관리지역 특성에 따라 허가가 불허되는 지역이 있으므로 기본적으로 태양광발전소를 건설하기 위해서는 각 지자체를 통해서 태양광발전사업 허가를 받아야 합니다. 보전녹지와 보전관리지역은 엄연하게 다르게 적용되오니 용어가 비슷해 보이지만 태양광발전사업 허가에는 유무가 확연하게 다르게 적용됩니다. 다만 도시지역의 보전녹지지역도 지자체의 조례나 지자체장의 판단에 의해서 허가가 가능할 수도 있으며, 반대로 보전녹지지역의 임야라도 지자체의 조례로 제한이 되어 있거나 지자체에서 태양광발전사업보다 녹지의 보전이 중요하다고 판단되면 태양광발전사업 허가가 제한될 수 있습니다. 이와 관련한 지자체의 조례제정이나 법리적 유권해석으로 인한 허가유무는 지자체에서 판단합니다. 이렇듯 보존녹지, 보존관리지역 등에서는 태양광발전사업 허가 시 사전에 담당자에 문의와 충분한 검토가 필요합니다.

6. 보존관리지역의 펜션 혹은 숙박사업
대체적으로 도시지역과 거리가 떨어진 농어촌 지역에 계곡 및 강가 등의 풍광이 좋은 관광 자원들이 많이 분포 하고 있습니다. 이러한 이유로 인해 각종 관광 사업에 대한 개발 수요는 높지만 원칙적으로는 해당 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지역별 행위 제한을 받게 되어 농어촌 지역의 경우 계획관리지역을 제외하고는 숙박시설 등의 설치가 제한이 되어 펜션 사업 등을 할 수 없습니다. 아무리 주변 풍경과 관광자원이 좋고 입지가 좋아도 해당 지자체에서 허가를 해주지 않으므로 숙박시설과 펜션 등을 운영할 수 없게 되는 것 이죠. 이 때문에 현재 농어촌 지역에서는 아무리 주변 관광 자원이 좋고 입지가 좋아 숙박시설 펜션 등을 운영하려고 해도 관할 지자체에서 허가를 해주지 않기 때문에 대안 책으로 민박 사업을 선택을 하는 것 같습니다. 농어촌지역에 대부분의 새로 생기는 펜션들은 농어촌 민박사업이 다수를 차지 하고 있습니다. 이에 따라 간판으로는 펜션 이라고는 적혀있지만 실제로는 농어촌 민박사업으로 등록하여 민박사업을 하는 것이라 여겨질 수 있습니다. 그렇기 때문에 숙박시설 설치가 불가능한 용도지역인 보전관리지역 및 생산관리지역 등 건축법상 단독주택을 지을 수 있는 용도이면서, 농어촌지역에 해당할 경우 등 몇 가지 조건만 맞을 경우 농어촌민박(펜션)사업을 할 수 있습니다.

 

7. 보존관리지역의 야영장
야영장 영업은 아래 절차(허가기준)대로 진행되어야 합니다.
①입지기준
②개발허가기준
③환경허가기준
④기본시설기준
⑤영업시설(토지 및 건물 외) 등
이러한 허가는 시군 구청 하나의 부서에서 결정되는 것이 아니라, 5~16개 부서에서 협의해서 결정되며, 인허가는 허가권자의 재량권이 있기 때문에 직접 허가를 넣어보지 않고서는 허가여부를 알기 어렵지만, 이런 허가업무를 전문적으로 대행하는 업체가 상당한 시간을 투자하여 허가대상 토지를 검토한다면 어느 정도 가능성 여부를 답변 할 수 있습니다. 대한민국의 토지는 크기와 모양, 위치 및 상황이 모두 다르기 때문에 용도지역 하나만으로 가능성여부를 답할 수 없으며, 현장출장(임장활동)은 필수입니다. 만약 임장활동 없이 허가여부를 판단하는 업체가 있다면 조심하셔야 합니다.

반응형

8. 보존관리지역의 캠핑장
캠핑장을 만들기 위한 인허가 절차의 방법들은 아래와 같습니다.
첫째, 사업시행자인 본인 스스로 시청 등 허가권 자와 사전협의 등을 직접 하면서, (순수)인허가대행만 도시계획시설업체 또는 토목측량사무실에 직접 맡길 수 있습니다.
둘째, 사업시행자 본인 스스로가 허가권 자와 협의하는 방식을 잘 모르게 되면 의사결정에 혼선이 올 수 도 있고 손해 되는 결정을 할 수 있습니다. 이 때문에, 각 종 순수인허가 이외의 수많은 협의과정까지 컨설팅 업체에 맡길 수도 있습니다.
셋째, 이런 비도시 지역에서 개발인허가를 받는 일련의 과정에서 허가권자의 재량행위를 이해하지 못하는 사람들은 로비(lobby) 또는 특혜라고 잘못 생각하는 사람도 많지만 그리도 전체 사업의 모든 과정(토지선별→인허가→공사→준공→등록까지)을 맡기는 일종의 PM(project manager)을 선발하는 대행사도 있습니다. 이렇듯 캠핑장을 만들기 위한 각종 인허가 절차는 시간적인 투자와 전문성을 요구하는 사항의 비중이 높기 때문에 개발전문대행업체에 위탁하는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다. 인허가 과정에 대한 이해 및 판단이 부족하여 개발허가가 늦어지거나, 예상 밖의 비용이 지출된다면 큰 낭패를 볼 것이 뻔하기 때문에 전문대행업체에 위탁한다면 그만큼의 기회비용을 줄일 수 있다.

 

나름 보고 이해하기 쉽게 간략하게 정리해서 올린다고 포스팅했는데, 어떠신가요? 조금이라도 이해하시는 것에 도움이 되었으면 합니다. 이제까지 앞서 올린 생산관리지역, 계획관리지역 포스팅과 함께 오늘 보전관리지역까지, 총 3군데 용도관리지역을 모두 알아보았습니다. 이를 볼 때 지역과 토지의 지정은 국가나 지방 자치단체가 마음대로 지정한 것이 아니고, 토지를 효율적으로 이용하고자 하는 목적으로 각각의 용도를 지정해놓았다는 것을 알수가 있는 것 같습니다. 물론 토지 자체는 개별성이 워낙 강하기 때문에 좋고 나쁨과 선택이냐 아니냐의 결론이 쉽지는 않지만, 앞서 올린 포스팅에서와 같이 각각의 용도지역을 이해한다면 토지투자를 고려하실 때 좀 더 나은 선택하는데 도움이 된다고 말씀 드릴 수 있을 것 같네요. 이러한 이유 때문에 앞서 올린 포스팅을 이해하시는 것도 매우 중요하지만 직접 토지의 임장을 반드시 가보시는 것을 권장하는 바 입니다. 토지재테크 시 바쁘다는 이유로 강남의 여러 기획부동산들의 제안과 같이 사진과 지도, 계약서로만 혹은 들은 바로만 결정하시는 것은 절대 금물 입니다. 꼭 공부하시고 눈으로 확인하시는 것이 가장 좋은 방법이라고 개인적으로 권유 드리고 싶습니다. 저는 언제나 토지 재테크에서만큼은 경제상황과 인구분포 및 인구유동성에 따르는 교통량 그리고 개발계획 등과 깊은 연관성이 있다고 생각하기 때문에 틈틈이 이들의 추이를 살펴보세요. 오히려 더 빠른 답을 찾는 것에 큰 도움이 될 것 이라고 생각합니다.

 

오늘도 제 블로그를 방문해주시는 모든 분들 진심으로 감사 드립니다. 꼭 하시는 일도 반드시 성공하시고 재테크도 꼭 성공 투자하시기를 바랍니다. 응원하겠습니다. 즐거운 주말 보내세요.