[토지재테크] 제대로 토지(땅)고르는법- 필수사항 10가지 정리

 

 

 

안녕하세요. 오랜만에 토지재테크 포스팅으로 인사 드리는 루시입니다. 저는 언제나 재테크의 1순위는 부동산이라고 생각하고 있는데요 특히 아파트를 포함한 주거와 상가 등의 건물과 토지 재테크에 관심이 많은 편입니다. 

오늘은 제 블로그를 방문해주신 분들과 제대로 토지 찾는 법 10가지를 공유해보겠습니다. 땅을 보러 임장 가실 때는 필수적으로 체크해보시면 좋으실 듯 해요. 

1. 토지의 구입 목적과 용도
기껏 시간과 에너지를 투자하셔서 임장을 가실 때 아무런 생각 없이 토지를 보러 가는 것은 금물입니다. 그저 경치감상을 위한 관광이 되기 때문이죠. 토지를 볼 때는 보는 본인이 토지를 구입하고 자 하는 목적과 용도를 먼저 정리하신 후 보러 가져야 합니다. 

땅을 구입하려는 목적은 무엇인가요? 용도는요? 같은 토지를 보러 가도 전원주택을 지으시려는 분도 있고 주말 농장을 꾸미고 싶어서 땅을 사고자 하시는 분 혹은 그냥 투자목적으로 땅을 구입해놓고자 하시는 분이 계시기 때문에 땅에 대한 관점과 평가가 다를 수 밖에 없습니다.

토지의 구입 목적과 용도를 확고히하셨다면 이제는  땅이 도로와 인접 하신지 확인 하신 후 그리고 모양과 형태, 경사도, 앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰을 하실 것을 권유 드립니다. 또한 땅의 모양은 어떠한지 알아보시고 또한 주변의 다른 땅과의 경계선이 반듯한지 혹은 제멋대로 되어 있는지 확인해 보셔야 겠습니다.

2. 경사도
경사도 15도 이상 VS. 경사도 25도 이상
아파트 임장 갈 때도 경사도를 많이 확인하실 거라 생각합니다. 아파트 임장 갈 때에도 토지의 경사도를 보듯이 땅을 보러 가실 때에도 경사도를 반드시 확인하셔야 합니다. 구입하고자 하시는 땅이 평평한지 혹은 경사졌는지 그리고 경사도는 얼마나 되는지 따져보시길 바랍니다. 농지에서 경사도 15도 이상은 한계농지라고 하여 농지전용이 수월한 반면에 절대적 사항은 아니더라도 임야에 있어서 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않는다는 것도 아셔야 합니다.
 
3. 토지의 앉은 방향
토지 앉은 방향에 햇빛과 전망을 가리는 것이 없는가 VS. 해 뜨는 시간부터 일조량 그리고 해지는 시간까지 감안
땅의 앉은 방향도 매우 중요합니다. 토지가 앉은 방향도 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 값어치 있는 좋은 땅입니다. 또한 우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있으므로 시골에서는 집을 지은 후에 집안의 밝음과 해 뜨는 시간부터 일조량 그리고 해지는 시간까지 감안해 집안 관리와 난방에 밀접한 관련 있다고 보면 됩니다. 일반적으로 대부분의 사람들이 남향이라면 좋은 토지라고 고려한다는 것을 잊지 마시길 바랍니다.

4. 전원주택지를 고르는 경우의 지형과 지질
1) 지형방향 확인
2) 남저북고(南低北高)형 확인
3) 암반이나 돌이 많은지 여부 확인
4) 인근 토양 확인
지형은 남쪽으로 고르셔야 시야가 트이고 경사가 완만합니다. 북서쪽은 산이나 숲이 있는 남저북고(南低北高)형이 좋습니다. 왜냐하면 일조권이 좋다는 점과 더불어 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다. 지질의 경우에 있어서는 쉽지 않으시겠지만 전문가의 도움을 받아 가능하시다면 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋습니다. 전문가와 함께가 아니더라도 유심히 인근 토양을 살펴보면 알 수 있기 때문에 임장가시면 혼자서라도 꼭 확인하고 오시는 것이 좋습니다. 지하수가 풍부한지도 살펴보세요.

5. 땅의 주변환경 - 투자 가치 및 주거 가치 고려
1) 주변에 혐오시설 혹은 위험시설 그리고 기피시설이 있는 지 확인
매우 중요합니다. 땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋아도 주변환경이 좋지 않으면 땅으로서의 제 값을 하지 못하는 경우가 허다하기 때문입니다. 땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 토지의 주변환경은 인위적으로 피하기 어렵습니다. 다시 말하자면 토지는 숙명적으로 주위환경의 영향을 받습니다.

꼭 지나치시면 않되는 것이 구입하고자 하는 땅 주변에 혐오시설 혹은 위험시설 그리고 기피시설이 있는 지 확인하시고 피하는 것이 좋습니다. 이것은 주변에 쓰레기 매립장, 하수 종말 처리장, 화장장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우 혹은 유류창고, 주유소, 사격장, 예비군 훈련장 등 위험시설 이 있는 경우를 포함하며, 대규모 축사, 양계장, 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장, 비행장, 물류센터 주차장 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳 또는 버스나 대형트럭의 종점 혹은 고압선 전주나 전선이 뻗쳐있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음과 악취 그리고 지하수 오염 등의 피하를 입게 되고 용도가 제한 될 수 밖에 없습니다.

2) 주변에 땅의 가치가 올라갈만한 조건이 있는지 확인
결론적으로 상기의 위험부담으로 인해 잘 팔리지도 않고 땅 값이 오르지도 못하는 땅은 투자 가치로도 주거 가치로도 기피해야 할 대상입니다. 하지만 오히려 구입하시려는 토지 주변에 관광명소나 혹은 휴양림 또는 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다, 강, 호수, 저수지 등이 있다면 그 만큼 땅의 가치가 올라가므로 가격 상승세도 가파르게 높아지게 됩니다. 매우 좋은 조건이 되는 것 입니다.

6. 토지에 있어서 가장 중요한 것은 위치와 접근성 그리고 도로 입니다.
1) 위치와 접근성, 도로의 3 박자
이는 단연 토지뿐 만이 아니라 모든 부동산 재테크에 해당되는 말 입니다. 위치와 접근성 그리고 도로의 3요소가 단연 중요한 이유는 인구의 유동성 때문입니다. 대한민국의 경우 수도권에 전 인구의 45%가 집중 되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 해도 과언이 압니다. 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울 수록 찾는 사람이 많고 인기가 많기 때문에 땅 값도 비싼 것은 당연한 이치이겠지요. 서울 인근 수도권에 인기 많은 지역으로는 양평, 가평, 용인 양지 등이며 토지거래 허가구역인 경기광주 퇴촌도 인기지역입니다. 왜 그런지 알아보면 위치와 접근성, 도로의 3 박자가 너무 잘 맞기 때문입니다.

2) 수도권에서 너무 멀리 떨어져 있는 경우에는 토지 값이 높아질 수 없습니다.
꼭 기억하시길 바랍니다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 떨어져 있는 경우에는 토지 값이 높을 수 없습니다. 그 와중에도 재테크 혹은 주거 목적으로 땅을 매입하시겠다면 도로가 인접한 접근성이 용이한 위치에 있는 도로 혹은 역세권 토지 구입이 현명하지 않을까 싶습니다.

3) 도로를 따라 접근할 수 있는지 확인 (4m정도의 도로가 있으면 좋습니다.)
땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로가 있으면 좋으며 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 아무 소용이 없답니다.

4) 길이 아니면 가지를 말라
부동산에서는 "길이 아니면 가지를 말라" 라는 말을 꼭 명심해야 합니다. 길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사에도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 알고 계시면 될 것 같습니다.

5) 단독 소유권을 할 수 있는 토지를 구입할 것
토지는 단독 소유권을 할 수 있는 토지를 구입해야 하며 공유지분으로 구입하는 것은 바람직하지 않습니다. 물론 조건부로 분할을 하는 조건으로 기간을 정해 하는 것은 바람직하며 이용(개발) 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점검사항입니다. 개발 목적에 접합해야 합니다.


7. 구입하려는 토지와 관련된 공법적인 제한과 규제의 내용을 파악하고 계셔야 합니다.
1) 거미줄 같은 공법상의 규제
대한민국 지도에 나와 있는 토지로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없습니다. 국토로 되어 있는 모든 땅은 국가의 공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있습니다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것이지요. 당장 전문가 수준의 지식을 파기 어려운 분들은 인근 설계사무소 등과 같은 전문가들과 미리 건축허가 혹은 행위허가 등의 관련법을 상의해두면 쉽게 알 수 있습니다.

2) 인근 설계측량 개발사무소 등과 같은 전문가에게 의뢰
토지 이용계획이 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높지만 그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법, 하천법, 공원법, 도로법, 환경기본법, 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 다 알 수 없으니 각 전문가들이 있다고 생각합니다. 시간과 에너지를 아끼고 비용절감을 위한 가장 빠르고 좋은 권고 사항은 인근 설계측량 개발사무소 등과 같은 전문가에게 의뢰하는 것입니다. 혼자 법을 다 알기에는 시간과 에너지 그리고 기회비용의 손실이 너무 크지 않을 까 생각이 듭니다.

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8. 땅의 개발 가능성과 전망을 살피시길 바랍니다.
고속도로, 지방도로, 포장공사, 인터체인지, 터널 개통, 철도 노선 신설 등 지가상승 호재 여부 확인
땅의 개발 가능성과 투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발 가능성 입니다. 이는 환경의 개발 전망과 투자 회수와 직결되어 있습니다. 통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다. 신설 된 고속도로의 인터체인지 인근 혹은 연결된 신설 도로변이 될 수 있으며 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 볼 수 있어 지가상승을 기대 할 수 있습니다.

9. 완벽하게 결점 하나 없는 땅은 없습니다.
토지 임장을 다니다 보면 상기에 말씀 드린 모든 조건을 완벽하게 구비한 토지는 극히 드물고 대부분의 모든 땅은 한 두 가지의 흠이 있습니다. 사람도 완벽한 사람이 없듯이 토지도 완벽한 땅이 있을 수 없는 것과 마찬가지 입니다. 때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 기획부동산 업체에서는 지분등기라는 방법을 이용해서 많은 사람들에게 조각조각 분양 판매하는 기술을 발휘하기도 하는데 이 분들과 같이 유능한 개발 업자에게는 지상에 이용 불가능한 땅은 없어 보입니다. 

 

 

10. 땅 값.
가격 적정선에서 잘 맞추는 것도 능력
토지 재테크에 관심이 있으신 분들이라면 "땅 값은 따로 없다. 혹은 "땅은 임자가 따로 있다."라는 말을 들어 보셨을 겁니다. 하지만 이 말은 땅은 부르는 게 값이다 라는 말로 오해하시면 안됩니다. 땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 뜻 일 뿐입니다. 따라서 땅 값은 보는 사람에 따라 들쑥날쑥 하기 때문에 하나라도 더 명민하게 정보를 획득하고 맞게 움직이셔야 합니다. 지방의 펜션, 임야, 농지를 임장 다니 실 때도 언제나 팔려고 내놓은 소유자와 토지를 구매하고 자 하는 희망자와의 시각 차가 다르다는 사실을 잊지 마세요. 얻은 정보를 통하여 구입하고자 하는 토지를 원하는 가격 적정선에서 잘 맞추는 것도 능력입니다.

상기의 10가지는 주거용 혹은 재테크용으로 토지 구입시 확인해보시길 바라는 마음에 적어봤습니다. 정확한 정보와 전문가의 도움은 임장 및 토지구입시 많은 도움이 되어 줄거라 믿어 의심치 않는 바입니다. 노파심에 기타 사항으로 구분하여 한 가지 덧붙여 조언 드리자면 세금문제라는 것이 있습니다. 토지를 그냥 구입 하는 것이 끝나는 것이라고 생각하시는 것은 아니실 거라 생각합니다. 제가 전문가와 정확한 정보를 강조하는 이유도 세금이라는 것이 액수가 적지 않은 변수 이기 때문에 생각하셨던 예산 보다 훨씬 더 큰 금액의 지출이 발생 할 수 있기 때문입니다. 마지막으로 챙기셔야 할 항목으로 언급 드리는 세금문제는 간과해서는 안될 사항이니 현명하게 잘 챙기셔서 주거 혹은 재테크 목적에 맞는 성공적인 토지구입을 하시길 바랍니다.

 

오늘도 제 블로그를 방문해주셔서 감사합니다. 제 블로그를 방문해주시는 모든 분들에게는 항상 좋은 일 만 가득 하시기를 기원합니다. 편안한밤 보내세요.