P2P투자 그리고 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)이란? 주의사항, 재태크 투자전 반드시 읽어보세요

 

안녕하세요. 언제나 현명하고 똑똑한 재테크를 지향하는 루시입니다. 저는 사회 초년생 시절부터 월급만으로는 목돈을 모으기 힘들어서 항상 안전한 재테크에 관심이 많았기 때문에 꾸준하게 다양한 재테크를 공부하고 경험하고 실전에서 올바른 시각을 가지도록 노력하고 있습니다. 현금의 유동성을 가진 환금성과 더불어 무엇보다 안정성이 중요하다고 생각하고 있기 때문에 그래서 지금도 그 어떤 재테크 정보를 블로그를 통해 공유 드리기 전에 제가 항상 먼저 공부해보는 편입니다. 오늘은 P2P(Peer To Peer)와 더불어 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)에 관련한 재테크정보를 공유하려 합니다. 함께 따라와 주세요.

P2P란 무엇인지 우선 알고 갑니다.
P2P에 대해 들어보신 적 있으신가요? P2P 투자란 Peer to Peer의 약자로, 개인과 개인이 서로 직거래 형태로 금전을 빌려주고 빌리는 것을 뜻합니다. 그리고 이 들 사이에서 P2P 펀딩 업체가 대출을 중개해주고 수수료를 받는 형식으로 거래가 이루어지죠.

 

다양한 P2P 재테크 방법이 있지만, 크게 신용대출 P2P와 담보 P2P가 있습니다. 즉, 투자자를 모집하여 돈을 빌려주고 투자자들에게 정해진 시기에 이자와 원금 상환을 도맡아서 해주는 ‘렌딧’ 혹은 ‘8퍼센트’와 같은 신용대출 P2P 와 동산, 주식, 채권 등의 담보 P2P 혹은 '테라펀딩'과 같은 부동산을 담보로 하는 P2P가 있습니다. 신용대출 P2P는 초기에 투자자들의 많은 관심을 받으며 성장을 이루어냈지만, 돈을 빌려 간 사람들이 개인회생과 파산들을 통해 갚을 생각을 하지 않는 사례가 늘어나서 투자금 손실이 발생하는 투자자들이 생겨나고 있기 때문에 조심스럽기 때문에 사람들 사이에는 일반적으로 담보를 중심으로 움직이는 부동산 담보 P2P가 가장 안전하다고 인식이 되어진 것 같습니다. 

 

P2P 투자
오늘은 P2P 투자에 대해서부터 좀더 자세히 알려드리려 합니다. P2P(Peer To Peer)투자가 재테크 고수들 사이에서 인기를 모으고 있는 이유는 다양한 크라우드 펀딩의 종목들 중에서도 다수의 사람들이 손쉽게 온라인 플랫폼을 통해 자금이 필요한 개인이나 단체에게 투자하는 방식이 빠르게 이뤄지기 때문입니다. 국내 유일무이한 P2P금융연구소인 크라우드 연구소는 국내 P2P 대출규모를 3조원 넘게 집계하였고 여기에서 담보대출의 비중은 85.48%으로 상당하게 큰 편입니다. 또 대출금액의 대부분이 Project Financing(프로젝트 파이낸싱) 건물토지에 대한 것이어서 부동산P2P의 안전성을 인정받아 다수의 사람들에게 인기를 얻게 된 것 같습니다.

 

초보 P2P투자자는 안전한 주거용 상품에 소액 투자를 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 부동산 P2P투자가 인기를 끄는 이유가 단돈 몇 만원으로도 부동산에 투자해볼 수 있어서 초보투자자도 부담 없이 수월하게 접근할 수 있다는 점 이기도 하지만 아무래도 경험자가 아닌 이상 높은 위험부담을 떠안기에는 경험과 고액투자에 대한 정보를 좀 더 쌓아 투자 판별력을 높이는 것이 권장되어지기 때문입니다. 아무래도 연 수익률도 10%~20%로 높아 투자자들의 구미를 높이지만 아무래도 수익률이 높은 만큼 위험도 크기 때문에 초보자라면 처음부터 너무 고수익률 위험부담이 큰 상품보다는 안전하게 소액투자부터 시작하는 편이 좋겠다는 생각이 듭니다. 부동산 업계에서 계신 분들이거나 혹은 각종 권리분석에 능숙한 고수라면 PF, 부실채권(NPL, Non-Performing Loan)에 투자해 고수익을 얻는 방법도 생각해 볼 수 있겠습니다.

 

법인사업자를 가지고 계신 부동산 P2P투자자는 개인 P2P투자자에 비해서 유리합니다. P2P투자에서 일반 개인 투자자의 경우 P2P업체 한 곳에 연간 1000만원까지만 투자할 수 있도록 일정금액 이하로 한도가 제한됩니다. 게다가 차주(借主)가 동일하다면 투자금액은 500만원으로 줄어듭니다. 만일 이자배당소득이 2천만원을 초과하거나 사업근로소득이 1억원을 초과하는 소득적격 개인 P2P투자자라면 연간 4000만원까지 동일 차주에 대해선 2000만원까지 투자가 가능합니다. 이와 다르게 법인사업자를 가진 부동산 P2P투자자는 별도의 투자한도가 없습니다. 법인사업자의 부동산 P2P투자자는 일반 개인 P2P투자자에 비해서 세금 부담이 낮습니다. 왜냐하면 일반 개인 에게는 P2P대출 이자가 사업 혹은 별도의 근로행위 등이 없이 금전 대출에 따라 지급받는 이익으로 분류되기 때문에 소득세법상 비영업대금 이익에 해당하므로 27.5%(소득세 25%+지방세 2.5%)의 세율로 높게 적용 되지만 이와 대조적으로 법인의 세율은 절반 정도로 떨어지기 때문입니다. 법인이 P2P에 투자해서 얻은 수익을 각각 개인에게 배당하게 되면 개인은 배당소득세 15.4%만 부담하면 돼 절세효과가 있습니다.

 

프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)
P2P와 다르게 프로젝트 파이낸싱(PF)이란 돈을 빌리는 사업자의 신용도와는 관계없이 그 사업자가 추진하는 프로젝트로부터 나오게 되는 현금과 자산을 담보로 돈을 빌려주는 금융방법입니다. 대체적으로 많은 돈이 들어가는 가스 및 석유 같은 에너지개발에 주로 활용되는 편이며 또한 항만 및 도로·발전소와 같은 사회간접자본 투자에 많이 활용됩니다. 예를 들어 제철소를 세우는 프로젝트라고 한다면 미래에 완성될 제철소라는 자산을 비롯하여 향후 여기에서 생산되는 철강 등을 팔아서 나올 수익금을 담보로 하여 필요한 자금을 빌리는 것입니다. 이렇게 워낙 큰돈이 들어가는 대규모 사업이기 때문에 여러 금융회사가 컨소시엄을 구성해 대출을 하는 경우가 일반적입니다. 또한 비슷하고 친숙한 예로는 우리가 자주 접하는 부동산 프로젝트 파이낸싱이 있습니다. 이는 아파트 및 주상복합 그리고 상가 건립에 따라 앞으로 들어올 분양수익금을 바탕으로 금융회사로부터 자금을 조달하는 것을 말합니다. 간략하게 설명 드리자면 부동산 개발과정에는 시행사, 시공사, 금융업체라는 각각 다른 3개의 주체가 관련됩니다. 여기에서 시행사는 부동산 개발을 추진하는 사업주체이고, 시공사는 시행사에 의해 선정되어 실제로 건물을 짓는 건설회사입니다. 그리고 금융업체는 자금 공급을 담당합니다. 그런데 보통 시행사는 영세한 경우가 많습니다. 따라서 대체로 금융회사는 PF대출을 해줄 때 대출조건에 시공사인 건설회사의 보증을 요구하는 경우가 일반적입니다. 그래서 이때 시공사와 부동산PF의 연결고리가 생기게 됩니다. 따라서 분양이 안 돼 분양수익금이 대출금보다 적어지게 되면 건설회사가 시행사를 대신해서 빌린 돈을 갚아야 하는 구조가 이루어집니다.

즉, 이렇게 프로젝트 파이낸싱에서는 금융기관이 어떠한 회사 혹은 기관 전체의 자산이나 신용 등이 아니라 해당 진행사업의 수익성과 사업에서 유입될 현금을 담보로 하여 필요한 자금을 빌려줍니다. 그리고 돈을 빌린 기업은 사업 진행 중에 유입되는 현금으로 원리금을 상환하게 됩니다. 프로젝트 파이낸싱 대출은 과거에 보통 사회간접자본 시설을 설치할 때 주로 이용되었지만 최근에는 주택사업 등 부동산 개발사업에서도 활발하게 사용되고 있습니다. 가장 이해하기 쉬운 일반적인 예를 들면 앞서 언급한 바와 같이 아파트 분양시장에서의 중도금 대출이 프로젝트 파이낸싱의 대표적인 대출의 사례라고 볼 수 있습니다. 보통 아파트 분양 시행사도 아파트를 다 짓고 후 분양 할 자금이 안되다 보니 선 분양을 합니다. 이때 대출금을 빌려주는 은행은 아파트 분양자 개개인의 신용도와 자금상환능력 대신 아파트 분양의 사업성을 검토하고 중도금 대출을 실행하게 됩니다. 이와 같이 개개인의 경우나 대부분의 많은 기업들이 대출 받기 위해서 일반적으로는 은행 등에서 개인의 자산이나 신용도를 따져보고 대출 여부와 금리를 결정하게 되지만 프로젝트 파이낸싱은 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 시스템이기 때문에 돈을 빌려서 수익이 많이 나는 사업에 투자한 후에 나중에 거기서 나오는 수익금으로 빚을 갚아야 하는 방식입니다. 이 때문에 빌리는 사람 혹은 기업을 보고 판단하는 것이 아니라 빌린 돈을 어디에 어떤 용도로 쓰는지 그리고 수익이 얼마나 나는지를 보고 빌려주게 됩니다. 빌리는 사람 혹은 기업이 당장 빚 갚을 능력이 없고 담보 조차 아무 것도 없어도 크게 문제가 되지 않고 빌려간 사람 혹은 그 기업이 아무리 망해도 투자한 사업만 잘된다면 거기에서 나오는 수익금으로 빚을 받을 수 있기 다는 장점 때문에 프로젝트 파이낸싱에서 만큼은 빌린 돈을 사용하여 투자할 사업이 정말 돈을 잘 벌 수 있는가가 중요합니다. 또 빌려간 돈으로 다른 곳에 사용하지 않고 약속한 사업에만 투자하여 사용하도록 해야 합니다. 그래서 금융회사가 프로젝트 파이낸싱 대출을 해줄 때에는 사업을 처음 계획할 때부터 빌리는 사람과 함께 검토하고 사업 진행도 일일이 점검합니다. 

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프로젝트 파이낸싱의 이면, 주의사항

하지만 이러한 장점들 속에서도 프로젝트 파이낸싱의 위험성은 간과할 수 없습니다. 돈을 빌려주는 주체가 함께 사업 진행을 검토하고 점검한다 하더라도 수 많은 건설회사들이 금융회사에서 돈을 빌릴 때 사용했던 프로젝트 파이낸싱의 이면적인 부분이 두드러 지면서 최근 건설시장에 대한 어두운 그늘이 짙어지고 있습니다. 프로젝트 파이낸싱을 통해서 많은 빚을 많이 내서 아파트를 잔뜩 지어 놨는데 건설시장의 불황으로 잘 팔리지 않게 되자 자금난이 심각해졌기 때문입니다. 건설사의 재무상태도 좋지 않고 미분양도 심각하다면 두 가지 문제가 동시에 발생합니다. 우선 건설사는 분양수익금에서 나오는 건설대금을 받지 못하기 때문에 재무상태가 나빠져 부도위기를 맞을 수 있습니다. 또한 돈을 빌려준 금융회사는 대출금을 일부밖에 돌려받지 못하기 때문에 못 받은 대출금만큼 부실을 떠안아야 합니다. 즉 부동산 경기가 침체돼 분양수익금이 개발과정에 들어간 비용보다 적으면 건설사가 망할 수 있고 금융회사의 건전성이 나빠질 수도 있는 것입니다. 글로벌 금융위기와 더불어 최근 국내 건설 및 건축, 부동산 시장은 많은 지역에서 찬바람이 불고 있습니다. 덕분에 미분양 되는 아파트와 주상복합이 속출하고 있고 또한 상가는 그보다 더 심각합니다. 그나마 은행은 덩치가 커서 부동산 프로젝트 파이낸싱의 부실을 그런대로 견뎌낼 수 있습니다만 저축은행과 같이 규모가 작고 전체 대출에서 부동산PF 대출이 차지하는 비중이 높은 금융업계들은 어려움을 겪는 경우가 속출하는 것 같습니다.

대한민국 국내총생산(GDP)에서 건설 부문이 차지하는 비중은 7%가 넘습니다. 또한 건설은 고용을 늘리는 데 가장 영향력을 미치는 분야입니다. 이런 건설 분야에 대한 투자 비중이 규모가 어느 정도 되는 큰 저축은행은 정부기관인 예금보험공사로부터 예금 보호를 받습니다. 이 말인은 저축은행이 망하면 고객이 맡긴 돈을 예금보험공사가 대신 갚아준다는 말입니다. 하지만 만일 그런 일이 생긴다면 이는 고스란히 국민의 과잉 부담으로 돌아갑니다. 그리고 이렇게 금융업계와 국민까지 어려워지면 나라 전체에까지 돈줄이 막히는 금융위기가 올 수도 있습니다. 그렇기 때문에 요즘 수많은 건설회사와 기관들이 금융권에서 돈을 빌릴 때 사용하는 프로젝트 파이낸싱에 대해서 더 많은 관심과 이슈가 수면위로 떠오르며 건설시장에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있습니다. 이렇듯 금융회사가 대출한 돈을 다시 회수하기 위해서는 프로젝트가 성공적으로 끝나서 처음에 예상했던 현금흐름이 발생해야 합니다. 따라서 프로젝트의 사업성에 대한 평가능력이 프로젝트 파이낸싱의 성패를 좌우하는 핵심요소가 됩니다.

 

저는 재테크도 아는 것이 모르는 것 보다 낫고, 소액으로 라도 작은 경험을 해보는 게 본인이 체득하게 되는 재테크의 노하우라고 생각하고 있어요. 조만간 또 여러 지식과 정보, 재테크 소식 들려 드릴께요. 읽어주셔서 감사합니다. 모두 따뜻하고 건강한 한 주를 시작하세요. 다음 포스팅에서 인사 드리겠습니다.